De la dirección a la hoja de términos.
Un préstamo DSCR califica por la renta de la propiedad, no por su salario. Por eso los primeros tres pasos los hace usted en una sola sesión con Sabia, nuestra asistente, y el resto lo lleva una persona de nuestro equipo. Sin declaración de renta (tax returns), sin W-2.
Cuatro pasos, en este orden.
Los pasos 1 a 3 ocurren en pantalla, en minutos. El paso 4 es donde entra el expediente real: avalúo, seguro y cierre, con una persona a cargo.
Escriba la dirección.
Sabia localiza la propiedad, lee el registro público del condado (tipo de propiedad, unidades, impuestos) y busca rentas comparables en la zona: unidades similares, a distancia similar, alquiladas recientemente.
Con la renta de mercado y un pago estimado (capital, interés, impuestos, seguro y HOA si aplica) calcula el DSCR: la renta mensual dividida entre el pago mensual. Si la renta cubre el pago, la propiedad califica.
Si la propiedad ya está alquilada, puede indicar la renta real del contrato; Sabia la compara con el mercado.
Vea tres tasas de ejemplo y elija.
Sabia le muestra tres combinaciones de tasa y puntos: pagar más puntos al cierre para una tasa más baja, o menos puntos con una tasa más alta. Al lado de cada una, el pago mensual y el DSCR resultante. Usted elige la que mejor encaja con cuánto tiempo piensa conservar la propiedad.
Puede cambiar el pago inicial, el monto del préstamo o pedir una opción de interés solo (interest-only) y ver cómo se mueven los números en el momento.
Las tasas que verá en pantalla son rangos de ejemplo del día, no una oferta ni una cotización en firme.
Reciba su hoja de términos y la lista de documentos.
Con la tasa elegida, Sabia prepara su hoja de términos (term sheet): monto, tasa, puntos, pago estimado, DSCR y las condiciones que faltan por confirmar. La recibe por WhatsApp o correo, en español, con la lista exacta de lo que necesitamos de usted.
A partir de aquí, un especialista de Prestamerica revisa el caso y le escribe. Es una persona, con nombre, que lleva su expediente hasta el final.
Avalúo, seguro, cierre.
El especialista ordena el avalúo con una compañía independiente, usted contrata el seguro de la propiedad y el expediente pasa al prestamista del panel que mejor encaja con su caso. Ese prestamista del panel es quien aprueba. Mientras tanto, la compañía de título revisa la escritura y prepara el cierre.
El día del cierre firma usted, o su apoderado, a su nombre o a nombre de su LLC. Los fondos van siempre a la compañía de título, nunca a Prestamerica.
Lo que no pedimos. Lo que sí.
Un préstamo con fines de negocio se evalúa por la propiedad. La lista de documentos es corta y casi toda se refiere al inmueble y a la entidad que lo compra.
No pedimos
- Formularios W-2 ni recibos de nóminaSu empleo no es parte de la evaluación.
- Declaración de renta (tax returns)Ni personal ni de la empresa.
- Verificación de empleoNo llamamos a su empleador ni pedimos cartas laborales.
- Cálculo de deuda sobre ingresos (DTI)La relación que importa es renta sobre pago: el DSCR.
- SSN ni historial de crédito en EE.UU. si compra desde el extranjeroPasaporte vigente y, cuando aplica, referencias bancarias de su país.
Nota: si usted va a vivir en la propiedad, este programa no aplica. En ese caso un especialista le llama y le orienta.
Sí pedimos
- Identificación vigenteLicencia de conducir o pasaporte. Desde el extranjero, pasaporte.
- Documentos de su LLC, o sus datos personales si compra a su nombreActa constitutiva, acuerdo operativo y número EIN de la LLC.
- Estados de cuenta bancarios para el pago inicial y las reservasNormalmente 2 a 3 meses; las reservas suelen ser de 6 a 12 meses de pago.
- Contrato de arrendamiento, o la renta de mercado si está vacíaSi está vacía, el avalúo incluye un estudio de renta.
- Seguro de la propiedadUna póliza de propietario-arrendador, vigente al cierre.
- AvalúoLo ordena su especialista con una compañía independiente; usted paga la tarifa del avaluador.
Cuánto tarda, en rangos típicos.
Son rangos observados en expedientes normales, no una promesa. Lo que más mueve el calendario: la agenda del avaluador, el título y qué tan rápido llegan sus documentos.
Sabia, la asistente.
Sabia es la herramienta que lee la propiedad y le muestra números. Es rápida y honesta sobre lo que sabe y lo que no. No es la que decide.
Lo que Sabia sí hace
- Lee el registro público del condado para la dirección que usted escribe.
- Busca rentas comparables y estima la renta de mercado.
- Calcula el DSCR y le muestra tres tasas de ejemplo con su pago.
- Prepara la hoja de términos y la lista de documentos.
- Responde preguntas sobre el proceso, en español, a cualquier hora.
Lo que Sabia no hace
- No aprueba ni rechaza préstamos. Eso lo hace el prestamista del panel con el expediente completo.
- No consulta su crédito ni pide datos sensibles para mostrarle números.
- No sustituye al avalúo: su renta estimada es un punto de partida, el avalúo la confirma.
- No da asesoría legal, fiscal ni de inversión.
- No le pide dinero. Nunca.
Siempre hay una persona
- En cualquier momento puede escribir «quiero hablar con alguien» y un especialista toma la conversación.
- Toda hoja de términos la revisa una persona antes de avanzar.
- Si su caso está fuera del rango automático (más de $2,000,000, vivienda propia, portafolios grandes), Sabia no inventa: le pasa con el especialista.
- Horario de atención humana en Bogotá, Ciudad de México y Nueva York.
Un ejemplo completo, con números.
Así se ve el paso 1 y el paso 2 para una casa de inversión de ejemplo. Los números cambian con la propiedad, la ciudad y el mercado del día.
- Propiedad
- Casa unifamiliar, Houston, TX
- Precio de compra
- $400,000
- Pago inicial (25%)
- $100,000
- Préstamo (75%)
- $300,000
- Renta de mercado (3 comparables)
- $3,400 / mes
- Impuestos + seguro + HOA, estimado
- $640 / mes
- Pago total con la tasa elegida (7.25%)
- $2,687 / mes
- DSCR = 3,400 ÷ 2,687
- 1.27
Las tres opciones que vería en el paso 2 para un préstamo de $300,000 a 30 años:
$6,000 al cierre$1,971
capital e interés
$3,000 al cierreLa elegida en este ejemplo$2,047
capital e interés
$1,500 al cierre$2,123
capital e interés
Con la opción de 6.875% el DSCR subiría a 1.30; con 7.625% bajaría a 1.23. Pagar puntos tiene sentido si piensa conservar la propiedad más tiempo del que tarda en recuperarlos con el ahorro mensual: en este ejemplo, los $3,000 adicionales de la primera opción frente a la segunda se recuperan en unos 40 meses.
Ver mis números con mi direcciónPreguntas sobre el proceso.
¿Ver mis números afecta mi crédito?
No. Para mostrarle rentas comparables, DSCR y tasas de ejemplo, Sabia no consulta su crédito ni le pide su número de seguro social. La consulta de crédito, cuando aplica, ocurre más adelante, con su autorización, cuando el expediente pasa al prestamista del panel.
¿Qué es exactamente la hoja de términos (term sheet)?
Es un resumen escrito de la operación tal como la vemos con la información disponible: monto, tasa y puntos de ejemplo, pago estimado, DSCR y la lista de condiciones por confirmar (avalúo, título, seguro, documentos). No es una aprobación ni un compromiso de préstamo; es el punto de partida que su especialista y el prestamista del panel revisan.
¿Puedo cambiar de tasa después de elegir?
Sí, hasta que la tasa se fije (lock) con el prestamista del panel. Antes de eso los números son de ejemplo y se mueven con el mercado. Su especialista le dice cuándo conviene fijar y qué implica.
¿Y si la renta no cubre el pago?
Sabia se lo dice de frente, con el DSCR por debajo de 1.00. A partir de ahí hay opciones: un pago inicial mayor, una opción de interés solo durante los primeros años, o revisar la renta de mercado con el avalúo. Algunos programas del panel aceptan DSCR por debajo de 1.00 con condiciones distintas; su especialista le explica cuáles y a qué costo.
¿Cuánto cuesta hablar con un especialista o pedir la hoja de términos?
Nada. Ver números, recibir la hoja de términos y hablar con su especialista no tiene costo. Los costos reales aparecen cuando el expediente avanza: la tarifa del avalúo, los puntos que usted elija y los gastos de cierre, que se detallan por escrito antes de firmar.
Más preguntas en Preguntas frecuentes y los términos en el Glosario.
Empiece con una dirección.
Sin consulta de crédito, sin compromiso. Si su caso necesita una persona, Sabia se lo dice.