Las preguntas que nos hacen antes de la primera llamada.

Es un préstamo con fines de negocio para una propiedad de inversión que se califica por la renta de la propiedad, no por su ingreso personal. DSCR significa Debt Service Coverage Ratio: la relación entre lo que la propiedad produce y lo que cuesta su pago mensual.

No se pide W-2, no se pide declaración de renta (tax returns) y no se calcula su relación deuda-ingreso. Lo que importa es que la renta cubra el pago con impuestos, seguro y HOA.

Se divide la renta mensual entre el pago mensual completo del préstamo: capital, interés, impuestos prediales, seguro de propiedad y, si aplica, la cuota de HOA.

Con una renta de $3,000 y un pago de $2,400, el DSCR es 1.25: la propiedad produce 25% más de lo que cuesta.

Lo leemos en tres franjas. A partir de 1.25 la propiedad califica con holgura y suele acceder a las mejores condiciones. Entre 1.00 y 1.25 califica, pero ajustado: la renta cubre el pago con poco margen. Por debajo de 1.00 la renta no cubre el pago, y entonces se trabaja el monto, el pago inicial o la tasa hasta que lo cubra.

Los umbrales exactos los fija cada prestamista del panel y varían según el programa.

No. En un préstamo DSCR el ingreso que se evalúa es el de la propiedad. No se pide W-2, ni declaración de renta, ni cartas del empleador, ni se calcula su relación deuda-ingreso (DTI).

Lo que sí se revisa: su identidad, su historial de crédito en EE.UU. si lo tiene, los fondos para el pago inicial y las reservas, y la propiedad misma (valor y renta de mercado, con un avalúo).

Propiedades residenciales de inversión: casas unifamiliares, dúplex, tríplex y cuádruplex, condominios y townhouses, siempre que se alquilen o vayan a alquilarse. También rentas de corto plazo tipo Airbnb, usando datos de mercado de corto plazo, y portafolios de 2 a 10 propiedades en un solo préstamo.

Lo que no califica: la casa donde usted vive o va a vivir. Ese caso lo atiende un especialista por teléfono, no Sabia.

Es lo normal en DSCR y casi siempre es lo que conviene: la LLC es dueña de la propiedad y separa la inversión de su patrimonio personal. Algunos prestamistas del panel aceptan cerrar a nombre de una persona; la mayoría prefiere la LLC.

Si todavía no la tiene, no es un obstáculo: se forma antes del cierre y le orientamos sobre qué documentos van a pedir (acta constitutiva, acuerdo operativo y el número EIN).

Para un inversionista con crédito en EE.UU., normalmente entre 20% y 25% del precio. Para quien compra desde fuera de EE.UU. sin crédito americano, 30%. Cuando la renta no alcanza a cubrir el pago, el pago inicial sube para reducir el préstamo.

Sobre un precio de $400,000, el 25% son $100,000 y el 30% son $120,000. El porcentaje exacto depende del programa, la propiedad y el prestamista del panel.

Los prestamistas del panel suelen fijar un mínimo y mejoran la tasa a medida que el puntaje sube. Si usted compra desde fuera de EE.UU. y no tiene historial de crédito americano, no se pide puntaje: se trabaja con pasaporte, referencias bancarias y fondos documentados.

Un mínimo típico en estos programas está alrededor de 660 a 680 puntos; con más de 740 se accede a las mejores condiciones. Cada prestamista del panel fija el suyo.

Una lista corta, y ninguna de ellas es una declaración de renta:

• Identificación: licencia de conducir o pasaporte vigente.
• Documentos de la LLC: acta constitutiva, acuerdo operativo, EIN.
• Contrato de arrendamiento vigente, si la propiedad ya está alquilada.
• Estados de cuenta de 2 a 3 meses que muestren el pago inicial y las reservas.
• Póliza de seguro de propiedad (se contrata antes del cierre).
• En una compra: el contrato de compraventa firmado.

El avalúo y el título los ordenamos nosotros.

Son dinero que queda en su cuenta después del cierre, equivalente a varios meses del pago completo del préstamo. Demuestran que puede sostener la propiedad si un inquilino se va o hay una reparación. Lo habitual es de 6 a 12 meses del pago completo, con impuestos y seguro.

Con un pago mensual de $2,300, las reservas serían entre $13,800 y $27,600. No se entregan a nadie: solo deben estar en su cuenta.

No. Si está vacía, o si la está comprando, el avalúo incluye un análisis de renta de mercado: lo que propiedades comparables en la zona cobran hoy. Esa cifra es la que entra en el cálculo del DSCR.

Si ya está alquilada, se usa el contrato vigente, y el prestamista del panel compara ese monto con la renta de mercado para confirmar que sea razonable.

Sabia calcula números al instante para préstamos entre $100,000 y $2,000,000. Por encima de $2,000,000 un especialista le llama: esos expedientes se estructuran a mano con el prestamista del panel que mejor encaje.

Los límites por programa varían; el rango de Sabia es el que cubre la mayoría de los casos.

Sí. Los programas para extranjeros del panel califican con pasaporte vigente y, según el caso, visa o sello de entrada. El ITIN ayuda y conviene tramitarlo para la vida fiscal de la propiedad, pero no es requisito para cerrar el préstamo.

Tampoco se pide historial de crédito en Estados Unidos. En su lugar, el prestamista del panel pide una o dos referencias bancarias de su país: una carta del banco que confirme la antigüedad y el buen manejo de la cuenta.

Normalmente 30% del precio de compra. Una forma rápida de pensarlo: su poder de compra es su pago inicial dividido entre 0.30.

Con $90,000 de pago inicial, el poder de compra aproximado es $300,000, con un préstamo de $210,000. La renta de esa propiedad debe cubrir el pago.

Con estados de cuenta de cualquier banco, en cualquier moneda, normalmente de los últimos 2 a 3 meses, que muestren el pago inicial, los costos de cierre y las reservas. Si los fondos vienen de una venta, una herencia o un préstamo familiar, se documenta el origen con el contrato, la escritura o una carta de regalo, según el caso.

Le ayudamos a armar ese expediente antes de enviarlo: es la parte que más tiempo ahorra.

No es necesario. Hay cuatro maneras: un poder notarial (POA) apostillado o legalizado a favor de quien firme por usted en el cierre, la firma en el consulado o embajada de Estados Unidos más cercano, un notario remoto en línea en los estados que lo permiten, o la firma ante un notario de su país con apostilla. Le decimos cuál aplica a su propiedad.

Siempre a la compañía de título (o al abogado de cierre, según el estado), por transferencia (wire), con instrucciones que usted confirma por teléfono antes de enviar. La compañía de título custodia los fondos hasta el cierre.

Nunca le pediremos transferir fondos a Prestamerica. Si alguien se lo pide en nuestro nombre, no lo haga y avísenos.

Alrededor de 30 días desde la hoja de términos (term sheet) firmada, contando el avalúo, el título, la apostilla del poder y los tiempos de la transferencia internacional. El expediente de fondos listo desde el inicio es lo que más acorta ese plazo.

Treinta días es un plazo habitual, no un compromiso: depende del avalúo, el título y la firma.

Sabia le muestra tres opciones de tasa y puntos para su propiedad, y usted elige entre pagar más al cierre por una tasa menor o menos al cierre por una tasa mayor. La tasa final depende del DSCR, el pago inicial, el crédito (si aplica), el tipo de propiedad y el prestamista del panel.

Un escalón típico: 6.875% con 2 puntos, 7.25% con 1 punto, o 7.625% con 0.5 puntos, a 30 años.

Un punto es un costo de 1% del monto del préstamo que se paga al cierre a cambio de una tasa menor. Conviene cuando piensa conservar el préstamo más tiempo del que tarda en recuperar ese costo con el ahorro mensual.

Sobre un préstamo de $300,000, un punto son $3,000. Si bajar de 7.25% a 6.875% ahorra unos $76 al mes, ese punto se recupera en unos 40 meses: vale la pena si planea quedarse con el préstamo más de tres años y medio.

Avalúo, búsqueda y seguro de título, honorarios de cierre, registro de la escritura, el primer año de seguro de propiedad, los puntos que elija y la constitución de la cuenta de depósito (escrow) para impuestos y seguro, si aplica. Todo se detalla en la hoja de términos antes de firmar.

En conjunto suelen estar entre 2% y 4% del monto del préstamo, sin contar los puntos; con un préstamo de $300,000, entre $6,000 y $12,000.

En la mayoría de los préstamos DSCR, sí, durante los primeros años, y a cambio la tasa es menor. Se puede reducir o eliminar pagando algo más de tasa. Es una decisión que tomamos con usted según cuánto tiempo piensa conservar la propiedad.

Una estructura común es 3-2-1: 3% del saldo si paga todo el primer año, 2% el segundo, 1% el tercero, y nada después. En varios estados la penalidad no aplica o está limitada.

No. Sabia calcula con datos de la propiedad y con lo que usted le cuenta; no consulta su crédito. El reporte de crédito se pide solo cuando usted decide avanzar con un prestamista del panel, y se lo avisamos antes.

Como intermediario. Nuestra compensación se paga al cierre, la puede cubrir el prestamista del panel, usted o una combinación, y aparece escrita en la hoja de términos antes de que firme nada. Ver sus números, hablar con un especialista y recibir una hoja de términos no cuesta nada.

Dentro de Estados Unidos, unas 2 semanas desde la hoja de términos firmada, porque el avalúo, el título y la revisión del prestamista del panel corren en paralelo. Desde el extranjero, alrededor de 30. Lo que más mueve ese plazo es la rapidez con que llega el avalúo y que los documentos de fondos estén completos desde el inicio.

Catorce y treinta días son plazos habituales, no compromisos.

Sabia genera su hoja de términos y un especialista la revisa con usted. Luego nosotros seguimos: ordenamos el avalúo, abrimos el título, reunimos los documentos y presentamos el expediente al prestamista del panel que mejor encaja. Usted recibe un aviso en cada paso y una sola persona de contacto.

El préstamo se calcula sobre el menor valor entre el precio y el avalúo, así que un avalúo bajo reduce el monto. Hay tres salidas: aportar la diferencia como pago inicial, renegociar el precio con el vendedor (en una compra), o, en un refinanciamiento con cash-out, pasar a un refinanciamiento de tasa y plazo si el efectivo ya no alcanza. Se lo presentamos con números antes de decidir.

Sí: es el cash-out. Se refinancia la propiedad por más de lo que debe y la diferencia la recibe en efectivo al cierre, para otra compra, una remodelación o lo que decida. El límite lo fijan el valor de la propiedad (LTV) y que la renta cubra el nuevo pago. Normalmente se pide que la propiedad sea suya desde hace algunos meses.

Propiedad valuada en $500,000 con un saldo de $200,000: con un préstamo nuevo al 70% del valor ($350,000), recibiría unos $150,000 antes de costos de cierre.

Con un especialista de Prestamerica que habla español, por WhatsApp o por teléfono, en horario de Bogotá, Ciudad de México y Nueva York. Es la misma persona de principio a fin, y es quien habla con el prestamista del panel, la compañía de título y el avaluador por usted.

No. El DSCR es un préstamo con fines de negocio para propiedades que se alquilan. La casa donde usted vive, o donde va a vivir, se financia con un préstamo para vivienda, que tiene otros requisitos y otras protecciones, y Sabia no muestra números para ese caso.

Si usted va a vivir en cualquier parte de la propiedad, el préstamo deja de ser con fines de negocio, aunque las otras unidades se alquilen. Ese caso lo revisa un especialista por teléfono: déjenos su número en la página de contacto y le explicamos las opciones sin números en pantalla.

Sabia es la asistente de Prestamerica. Con la dirección de una propiedad lee el registro del condado y las rentas comparables de la zona, calcula el DSCR, muestra tres tasas de ejemplo y prepara una hoja de términos. Habla español y conoce los cuatro programas y las dos puertas.

Sabia es una inteligencia artificial, no una persona. Puede pedir hablar con un especialista en cualquier momento de la conversación.

La dirección se usa para buscar datos públicos de la propiedad y rentas de la zona. Su nombre y teléfono se usan para que un especialista le escriba. Nada se comparte con un prestamista del panel hasta que usted pida una hoja de términos y decida avanzar.

Sabia no consulta su crédito, no pide su número de seguro social ni datos de tarjetas. Puede pedir que borremos lo que dejó en cualquier momento. Los detalles están en el aviso de privacidad.

No. Son ejemplos calculados con datos de mercado y con las reglas generales de los programas, para que usted vea si la propiedad se sostiene antes de dar un solo documento. La oferta real llega del prestamista del panel después del avalúo y de la revisión del expediente, y puede ser distinta.