Compre en Estados Unidos sin salir de casa.
Para inversionistas en México, Colombia, Argentina, Perú, Chile, España y la diáspora venezolana. Sin SSN, sin ITIN, sin historial de crédito en EE.UU. La renta de la propiedad es la que califica.
Atendemos de 9 a.m. a 9 p.m., su hora local, en estos tres horarios. Le escribimos por WhatsApp cuando a usted le conviene.
Lo que necesita.
Siete cosas. Ninguna requiere que usted tenga vida financiera en Estados Unidos antes de empezar.
- Pago inicial del 30%
Es lo típico para compradores extranjeros en un préstamo DSCR. Su poder de compra es su pago inicial dividido entre 0.30; el préstamo cubre el 70% restante.
Con $150,000 de pago inicial, compra hasta unos $500,000.
- Pasaporte vigente
Es su identificación en todo el proceso. Si tiene visa de EE.UU. o sello de entrada reciente, ayuda, pero no es indispensable para todos los programas del panel. Revise la fecha de vencimiento: conviene que cubra con margen la fecha de cierre.
- Sin SSN ni ITIN
No los pedimos y no hace falta tramitarlos para pedir el préstamo. Tampoco un historial de crédito en EE.UU.: cuando el programa lo requiere, se usan referencias bancarias de su país en su lugar.
- Una LLC en Estados Unidos, recomendable
La mayoría de los compradores extranjeros compra a nombre de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) de un estado de EE.UU. Se abre en línea a través del registro del estado o de un servicio de formación, con un agente registrado en ese estado, y después se solicita el número EIN. Costo típico: de unos cientos a poco más de mil dólares entre registro, agente y EIN, según el estado. Tiempo: de unos días a dos semanas.
Le orientamos sobre los pasos; la decisión de en qué estado y con qué estructura es suya y de su asesor.
- Una cuenta bancaria en Estados Unidos
Para recibir la renta y pagar el préstamo. Opciones generales: un banco tradicional que atienda a extranjeros (a menudo con cita presencial), una cuenta empresarial a nombre de la LLC en un banco digital que acepte socios extranjeros, o abrirla durante una visita. No hace falta tenerla para ver sus números; sí para el cierre.
- Referencias bancarias y estados de cuenta de 2 a 3 meses
Una carta de su banco que confirme la relación y la antigüedad de la cuenta, y los estados de cuenta recientes donde se vea el pago inicial y las reservas. Si están en español, normalmente basta con una traducción simple; su especialista le indica si el prestamista del panel pide algo más.
- Reservas de 6 a 12 meses y seguro
Reservas: el equivalente a 6 a 12 meses del pago total, en su cuenta, después de pagar el pago inicial y el cierre. Seguro: una póliza de propietario-arrendador sobre la propiedad, vigente el día del cierre; la puede contratar desde su país con una aseguradora de EE.UU.
Poder de compra.
Cuatro casos de ejemplo con 30% de pago inicial, préstamo del 70% y una tasa de ejemplo de 7.25% a 30 años. Las reservas son 6 a 12 meses del pago total estimado, con impuestos y seguro.
| Pago inicial | Precio de compra | Préstamo (70%) | Reservas (6 a 12 meses) |
|---|---|---|---|
| $120,000 | $400,000 | $280,000 | $15,800 a $31,600 |
| $150,000 | $500,000 | $350,000 | $19,500 a $39,100 |
| $210,000 | $700,000 | $490,000 | $27,100 a $54,200 |
| $300,000 | $1,000,000 | $700,000 | $38,400 a $76,700 |
El pago inicial exacto, la tasa y las reservas dependen de la propiedad, la ciudad, el DSCR y el prestamista del panel. Los gastos de cierre se suman al pago inicial y se le detallan por escrito antes de firmar.
Cómo se calcula
Precio de compra = pago inicial ÷ 0.30. Préstamo = precio × 0.70. Las reservas se calculan sobre el pago mensual total: capital, interés, impuestos y seguro.
Lo que lo mueve hacia arriba
Una renta de mercado alta frente al pago (DSCR de 1.25 o más) y un expediente limpio pueden abrir programas con menos pago inicial en algunos casos. Sabia se lo muestra con su dirección.
Lo que lo mueve hacia abajo
Condominios con HOA alto, propiedades de 2 a 4 unidades en ciertos mercados o una renta que no cubre el pago. Ahí el pago inicial sube o el precio baja.
El cierre a distancia.
Usted no necesita viajar para firmar. Hay cuatro maneras habituales de cerrar desde su país; cuál aplica depende del estado donde está la propiedad, de la compañía de título y del prestamista del panel. Su equipo de cierre le indica cuál aplica en su caso.
Poder notarial (POA)
Usted otorga un poder a una persona de confianza en EE.UU., a menudo su abogado de cierre, para que firme por usted. El documento debe tener la forma que exige el estado de la propiedad y, normalmente, apostilla o legalización consular.
Consulado de EE.UU.
Firma los documentos de cierre ante un funcionario consular en la embajada o consulado de Estados Unidos más cercano. Requiere cita previa; conviene reservarla en cuanto tenga fecha de cierre.
Notario remoto en línea
Una videollamada con un notario de EE.UU. autorizado para notarización remota, con verificación de identidad. Solo donde el estado de la propiedad y el prestamista del panel lo permiten.
Notario local + apostilla
Firma ante un notario de su país y el documento se apostilla (Convenio de La Haya) para que tenga validez en EE.UU. Es común para el poder notarial y algunos documentos de la LLC. Los tiempos varían por país.
Nunca le pediremos transferir fondos a Prestamerica. El pago inicial y los gastos de cierre van a la cuenta de custodia de la compañía de título, y le confirmamos las instrucciones por dos canales antes de cualquier envío.
Transferencias (wires).
Así llega el dinero del pago inicial y los gastos de cierre, y qué suele pedirse para documentar de dónde viene.
Cómo funciona
- Le enviamos el monto exacto en dólares y las instrucciones de la cuenta de custodia de la compañía de título. Confírmelas siempre por teléfono o WhatsApp con su especialista antes de enviar: el fraude por cambio de instrucciones existe.
- Su banco envía una transferencia internacional (SWIFT) en dólares. Suele tardar de 2 a 5 días hábiles en acreditarse, según el país y los bancos intermediarios. Algunos bancos piden que la transferencia se instruya en persona.
- Conviene enviar con margen: al menos 5 días hábiles antes del cierre, en una o dos transferencias. Las comisiones y el tipo de cambio los fija su banco.
- Puede enviar desde una cuenta en un tercer país (por ejemplo, una cuenta en EE.UU. o en Europa que ya tenga) siempre que esté a su nombre o al de su LLC y esté documentada.
Origen de los fondos
Los prestamistas del panel y la compañía de título necesitan ver de dónde sale el dinero. En términos generales, se pide:
- Estados de cuenta de 2 a 3 meses de la cuenta desde la que envía, con el saldo visible.
- Explicación de depósitos grandes recientes: venta de un inmueble, utilidades de su empresa, herencia, ahorro acumulado.
- Si los fondos vienen de una venta, el contrato o la escritura de esa venta.
- Si parte del pago inicial es un regalo de un familiar, una carta de regalo y el estado de cuenta de quien lo da.
- Que la cuenta esté a su nombre o al de su LLC; los fondos de terceros no suelen aceptarse.
Si tiene duda sobre qué cuenta usar, pregúntelo antes de mover dinero: es más fácil documentar una transferencia que explicar tres.
Impuestos y estructura: pregúntele a un profesional.
Cómo se grava la renta de una propiedad en EE.UU. para un no residente, qué obligaciones de declaración existen, qué conviene entre comprar a su nombre o a nombre de una LLC, y cómo interactúa todo eso con los impuestos de su país son preguntas para un contador o abogado con experiencia en inversionistas extranjeros. Prestamerica no da asesoría fiscal ni legal. Si no tiene a quién preguntar, su especialista puede sugerirle qué tipo de profesional buscar.
Notas por país.
Observaciones prácticas, no reglas. Lo que suele ocurrir con horarios, cartas bancarias y transferencias desde cada lugar. Nada de esto es asesoría legal ni fiscal.
México
CDMX: NY −1 / −2 h- El horario de Ciudad de México suele coincidir con el centro de EE.UU. buena parte del año; nuestras mañanas en Nueva York son sus mañanas tempranas.
- Las cartas de referencia bancaria suelen emitirse en sucursal, en español; una traducción simple normalmente basta.
- Las transferencias en dólares suelen salir desde una cuenta en dólares o con conversión de pesos en el banco; conviene preguntar por los límites diarios y el tiempo de acreditación.
Colombia
Bogotá: NY −1 h / igual- Bogotá va una hora detrás de Nueva York en horario de verano y a la misma hora en invierno; es fácil coordinar llamadas.
- La «certificación bancaria» con antigüedad y saldo promedio es un documento habitual y suele servir como carta de referencia.
- Las transferencias al exterior suelen pasar por un intermediario cambiario y llevar formulario de declaración de cambio; su banco le indica el procedimiento y los tiempos.
Argentina
Buenos Aires: NY +1 / +2 h- Buenos Aires va una o dos horas por delante de Nueva York según la época del año.
- Muchos compradores ya tienen fondos fuera del país (EE.UU., Uruguay, Europa); usarlos suele simplificar la transferencia, siempre que la cuenta esté a su nombre y documentada.
- Las transferencias directas desde Argentina suelen requerir más planificación y documentación; conviene empezar ese trámite con el banco en cuanto tenga fecha estimada de cierre.
Perú
Lima: igual que Bogotá- Lima comparte horario con Bogotá todo el año.
- Las cuentas en dólares son comunes en Perú, lo que suele facilitar tanto los estados de cuenta como la transferencia sin conversión.
- Los bancos suelen emitir cartas de referencia o «constancias» a solicitud del cliente; pídalas con el saldo y la antigüedad de la cuenta.
Chile
Santiago: NY +1 / +2 h- Santiago va una o dos horas por delante de Nueva York según la época del año, porque los cambios de horario de Chile y de EE.UU. no coinciden.
- Las transferencias internacionales en dólares desde bancos chilenos suelen ser rutinarias; para montos grandes el banco suele pedir el respaldo del origen de fondos.
- Los certificados bancarios de saldo y antigüedad suelen obtenerse en línea.
Venezuela (diáspora)
Donde usted viva- Atendemos a venezolanos que viven en Madrid, Miami, Bogotá, Ciudad de Panamá, Santiago o Buenos Aires; lo que cuenta es el país donde están sus fondos y su cuenta.
- Revise la vigencia de su pasaporte con anticipación: es el punto que más a menudo retrasa un expediente.
- Los fondos suelen estar en cuentas de un tercer país; se documentan igual que cualquier otra cuenta a su nombre.
España
Madrid: NY +6 h- Madrid va seis horas por delante de Nueva York casi todo el año; nuestra mañana es su tarde, y le atendemos en ese tramo.
- Los bancos suelen emitir certificados de titularidad y de saldo en línea; en español normalmente bastan.
- Las transferencias a EE.UU. van por SWIFT, no por SEPA; en euros o en dólares según su banco, con conversión en origen o en destino.
¿Otro país?
Centroamérica, Caribe, Ecuador, Bolivia, Uruguay, Paraguay y cualquier otro lugar de habla hispana.
- El proceso es el mismo: pasaporte, pago inicial del 30%, referencias bancarias, estados de cuenta y reservas. Cambian los detalles de la transferencia y de la firma, que su especialista revisa con usted.
- Si su país usa el dólar o tiene cuentas en dólares habituales, la transferencia suele ser más simple; si no, pregunte a su banco por los tiempos y requisitos antes de fijar fecha de cierre.
Preguntas de quienes compran desde fuera.
¿Tengo que viajar a Estados Unidos en algún momento?
No es necesario. Ver números, recibir la hoja de términos, formar la LLC, contratar el seguro y firmar el cierre se puede hacer desde su país. Algunos compradores viajan para conocer la propiedad o abrir la cuenta bancaria en persona, pero es una elección, no un requisito.
¿Puedo comprar a mi nombre o tiene que ser con una LLC?
Ambas cosas son posibles según el programa del panel. La mayoría de los compradores extranjeros usa una LLC por razones de responsabilidad y de administración; cuál conviene en su caso es una pregunta para su contador o abogado. Sabia le muestra números para las dos.
¿Sirve mi historial de crédito de mi país?
No se consulta un buró de crédito extranjero. En su lugar, los programas para extranjeros usan referencias bancarias, los estados de cuenta y, en algunos casos, cartas de crédito de su banco o de sus acreedores. Por eso la relación con su banco importa más que un puntaje.
¿Cuánto tarda desde el extranjero?
Típicamente unos 30 días desde la hoja de términos hasta las llaves, frente a unas 2 semanas para un comprador en EE.UU. La diferencia la ponen la firma a distancia (poder, consulado o apostilla) y las transferencias internacionales. Es un rango observado, no una promesa.
¿Quién administra la propiedad y cobra la renta?
Lo habitual es contratar una administradora de propiedades local, que cobra la renta, atiende al inquilino y le deposita en su cuenta en EE.UU. Su costo suele expresarse como un porcentaje de la renta mensual y se incluye en los gastos que usted considera al evaluar la inversión. Podemos orientarlo sobre qué buscar en una administradora.
¿En qué moneda es todo?
En dólares estadounidenses: el precio, el préstamo, el pago mensual, la renta y las reservas. Usted asume el tipo de cambio al enviar el pago inicial y cuando convierta la renta a su moneda. Para muchos inversionistas, tener ingresos en dólares es precisamente parte de la razón para comprar.
Más preguntas en Preguntas frecuentes; el proceso completo en Cómo funciona; el programa en DSCR para extranjeros.
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