Compre una propiedad de renta. Que califique ella, no usted.
Un préstamo DSCR mira una sola cosa: si la renta de la propiedad cubre su pago mensual. No le pide W-2, declaración de renta (tax returns) ni carta de empleo. De 1 a 4 unidades, a su nombre o al de su LLC, con 20 a 25% de pago inicial.
Lo que cambia cuando califica la propiedad.
En un préstamo tradicional se revisa cuánto gana usted y cuánto debe. En un DSCR, calcula cuánto renta la propiedad y cuánto cuesta sostenerla. Por eso un inversionista con ingresos variables, con negocio propio o con varias propiedades ya financiadas puede seguir comprando.
Préstamo tradicional
- Dos años de declaración de renta y W-2.
- Relación deuda-ingreso (DTI): sus deudas contra su sueldo.
- Cada propiedad nueva pesa en contra de la siguiente.
- El negocio propio o el ingreso en otro país complican el expediente.
Préstamo DSCR
- Renta de mercado de la propiedad, confirmada en el avalúo.
- DSCR: la renta contra el pago completo de esa propiedad.
- Cada propiedad se califica sola; la anterior no estorba.
- Sin declaración de renta ni verificación de empleo. El crédito se revisa al final, no para ver su tasa.
Un ejemplo completo, con los mismos números que le muestra Sabia.
Una casa de $385,000 con 25% de pago inicial. Los impuestos y el seguro son parte del pago: el DSCR se calcula con el pago completo, no solo con capital e interés.
- Precio de compra
- $385,000
- Pago inicial (25%)
- $96,250
- Préstamo
- $288,750
- Renta de mercado (según avalúo)
- $2,900 / mes
- Capital e interés a 7.25%, 30 años
- $1,970 / mes
- Impuestos y seguro
- $430 / mes
- Pago mensual completo
- $2,400 / mes
La renta cubre el pago, con poco margen. La propiedad califica; para abrir las mejores tasas del panel conviene llevarla a 1.25. Abajo le mostramos cuatro formas de hacerlo.
De 1.21 a 1.25: cuatro palancas, y cualquiera basta.
Un DSCR ajustado no es un no. Es un número que se mueve. Estas son las cuatro formas de subirlo en el ejemplo, con el resultado de cada una.
Confirmar la renta de mercado
Si el avalúo documenta $3,000 de renta en lugar de $2,900, el mismo préstamo llega a 1.25. Rentas comparables sólidas en la zona hacen esta diferencia.
Subir el pago inicial a 30%
El préstamo baja a $269,500 y el pago completo a $2,268. Cuesta $19,250 más de entrada; a cambio, mejor DSCR y mejor tasa.
Elegir interés solo (interest-only)
Durante los primeros años paga solo interés: $1,745 más impuestos y seguro. El saldo no baja mientras tanto, pero el flujo mensual sí mejora.
Tomar la opción de 6.875%
Con 2 puntos ($5,775 en el cierre), el pago baja a $1,897 y el DSCR llega a 1.25. Frente a la opción de 1 punto, el punto extra se recupera en unos 40 meses; vale la pena si piensa conservar la propiedad más de 3 años y medio.
Resultados calculados sobre la misma casa de $385,000; las palancas se pueden combinar.
Lo que sí le pedimos, y lo que no.
El expediente de un DSCR es corto. Casi todo lo que necesita ya lo tiene o se consigue en una semana.
Sí
- Pago inicial de 20 a 25%Documentado en estados de cuenta de 2 a 3 meses. Los fondos van a la compañía de título, nunca a Prestamerica.
- Reservas de 6 a 12 meses del pagoEn el ejemplo, entre $14,400 y $28,800. Pueden estar en cuentas de ahorro, inversión o retiro.
- Avalúo con renta de mercadoUn avalúo independiente confirma el valor y la renta que la propiedad puede cobrar. Si ya tiene inquilino, el contrato de arrendamiento también cuenta.
- Seguro de propietario de rentaUna póliza de propiedad para alquiler (no de vivienda propia), vigente desde el cierre.
- Identificación y, si aplica, documentos de su LLCPuede comprar a su nombre o al de una LLC. Si usa LLC: acta constitutiva, acuerdo operativo y número de identificación fiscal (EIN).
- Una consulta de crédito, al finalVer su tasa en pantalla no la requiere. Se hace una sola vez, cuando usted decide seguir con el expediente.
No
- Sin W-2 ni recibos de nóminaSu sueldo no entra en la fórmula.
- Sin declaración de rentaNi personal ni de su empresa. Tampoco estados financieros auditados.
- Sin cálculo de deuda-ingreso (DTI)Sus otras deudas y sus otras hipotecas no pesan contra esta compra.
- Sin verificación de empleoNadie llama a su empleador ni le pide una carta laboral.
- Sin límite de propiedades financiadasCada propiedad se califica por su propia renta. Si ya tiene diez, la undécima se evalúa igual.
Qué propiedades califican.
Propiedades residenciales de inversión, en zonas con rentas comparables. Lo que importa es que un avalúo pueda documentar la renta de mercado.
Casas y 2 a 4 unidades
Casa unifamiliar, dúplex, tríplex o cuádruplex. Las de 2 a 4 unidades suelen dar mejor DSCR porque suman varias rentas contra un solo pago.
Condominios y townhouses
Califican si el condominio permite rentar las unidades. La cuota de la asociación (HOA) entra en el pago completo y por lo tanto en el DSCR.
Renta de corto plazo (tipo Airbnb)
Se financia con DSCR. La renta se calcula con datos de mercado de corto plazo o con el historial de ingresos de la propiedad, según el prestamista del panel. Verifique que la ciudad permita el uso.
De la dirección a las llaves, en cuatro pasos.
Escriba la dirección
Sabia lee las rentas comparables de la zona, calcula el DSCR y le muestra tres tasas de ejemplo. Sin consulta de crédito.
60 segundosElija su tasa y reciba su term sheet
Usted decide entre menos puntos o menor pago. La hoja de términos resume préstamo, tasa, pago y lo que falta.
Misma sesiónAvalúo, título y prestamista del panel
Pedimos el avalúo con renta de mercado, abrimos el título y colocamos el expediente con el prestamista del panel que mejor encaja.
Días 1 a 7Cierre
Firma, fondos y llaves, a su nombre o al de su LLC. El pago inicial se transfiere a la compañía de título.
Alrededor del día 14Los tiempos dependen del avalúo, el título y la rapidez con la que lleguen los documentos. Vea cómo funciona para el detalle de cada paso.
Preguntas sobre DSCR compra.
¿Tengo que comprar con una LLC?
No es obligatorio: puede comprar a su nombre. La LLC es lo más común en DSCR porque separa la inversión de su patrimonio personal y facilita tener varias propiedades. Si decide usar una, puede formarla durante el proceso; le orientamos sobre el orden para que el título quede bien desde el cierre.
¿Mi historial de crédito importa?
Importa, pero no decide. El DSCR decide si la propiedad califica; el crédito ajusta la tasa y, en algunos casos, el pago inicial mínimo. Ver sus números en Sabia no consulta su crédito. La consulta se hace una sola vez, cuando usted decide seguir con el expediente.
¿Y si la renta no cubre el pago?
Un DSCR por debajo de 1.00 no es un no definitivo. Primero revisamos si la renta de mercado real es mayor que la estimada; después, las palancas de arriba: más pago inicial, interés solo o una tasa con más puntos. Si aun así no cubre, se lo decimos con claridad y sin cobrarle nada.
¿Cuánto cuesta el préstamo además del pago inicial?
Los puntos que elija (de 0.5 a 2% del préstamo en nuestros ejemplos), el avalúo, el título y el seguro, más los gastos de cierre de la compañía de título. Le damos una estimación completa en la hoja de términos antes de que gaste un dólar. Prestamerica no cobra por mostrarle sus números.
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