Compre en Estados Unidos sin salir de su país.
Pasaporte, 30% de pago inicial y una propiedad que se paga con su propia renta. Sin número de seguro social (SSN), sin ITIN y sin historial de crédito americano. El préstamo lo califica la renta de la propiedad, igual que a cualquier inversionista en EE.UU.; la firma y los fondos se manejan a distancia.
Lo que sí necesita, y lo que no.
La lista es más corta de lo que la mayoría espera. Nada de lo que no tiene por vivir fuera de EE.UU. le cierra la puerta.
Sí
- Pasaporte vigenteEs su identificación en todo el proceso. Si tiene visa de EE.UU. o registro de entrada reciente, se incluye; no es requisito para la mayoría de los prestamistas del panel.
- 30% de pago inicialMás los costos de cierre. Puede estar en su banco, en cualquier moneda; se convierte a dólares al transferir.
- Estados de cuenta o referencia bancariaLos estados de cuenta de 2 a 3 meses de la cuenta donde está el pago inicial, o una carta de referencia de su banco con antigüedad y saldo. En español está bien; se traduce si el prestamista del panel lo pide.
- Reservas de 6 a 12 meses del pagoDespués del pago inicial. Demuestran que la propiedad se sostiene aunque tarde en rentarse.
- Una LLC en Estados Unidos (recomendable)Para ser dueño de la propiedad a través de una compañía. Le explicamos cómo se forma más abajo.
No
- Sin SSN ni ITINNo necesita número fiscal de EE.UU. para el préstamo. La LLC obtiene el suyo (EIN) sin que usted tenga SSN.
- Sin historial de crédito americanoNo se le pide puntaje de crédito en EE.UU. Algunos prestamistas del panel aceptan un reporte de crédito de su país; otros no lo piden.
- Sin declaración de renta (tax returns)Ni de su país ni de EE.UU. Su ingreso no entra en la fórmula.
- Sin carta de empleo ni comprobantes de ingresoCalifica la renta de la propiedad, confirmada por el avalúo.
- Sin viajar a Estados UnidosPuede firmar en su ciudad. Si prefiere viajar al cierre, también puede.
Su pago inicial decide cuánto puede comprar.
Con 30% de pago inicial, su poder de compra es el pago inicial dividido entre 0.30. El préstamo cubre el 70% restante, y la renta de la propiedad tiene que cubrir el pago de ese préstamo.
| Pago inicial (30%) | Poder de compra | Préstamo (70%) | Pago mensual estimado | Reservas (6 a 12 meses) |
|---|---|---|---|---|
| $120,000 | $400,000 | $280,000 | ≈ $2,630 | $15,800 a $31,600 |
| $150,000 | $500,000 | $350,000 | ≈ $3,260 | $19,500 a $39,100 |
| $210,000 | $700,000 | $490,000 | ≈ $4,510 | $27,100 a $54,200 |
| $300,000 | $1,000,000 | $700,000 | ≈ $6,400 | $38,400 a $76,700 |
Deslice la tabla hacia los lados para ver todas las columnas.
Pago mensual con una tasa de ejemplo de 7.25% a 30 años más impuestos y seguro estimados; las reservas son 6 y 12 veces ese pago. Los costos de cierre van aparte del pago inicial. La propiedad debe rentar lo suficiente para cubrir el pago (DSCR).
La LLC en Estados Unidos: qué es y cómo se forma.
Una LLC (limited liability company) es una compañía en EE.UU. que será la dueña de la propiedad. Usted es el dueño de la LLC. Es lo normal en préstamos DSCR y, para un inversionista extranjero, es la forma más limpia de ser propietario: separa la inversión de su patrimonio personal, recibe las rentas en una cuenta propia y simplifica tener varias propiedades.
Formarla no requiere SSN ni presencia en EE.UU. Se registra normalmente en el estado donde está la propiedad, con un agente registrado (una dirección en ese estado que recibe correspondencia oficial), un acuerdo operativo que diga quién es el dueño y quién firma, y un número fiscal de la compañía (EIN) que se solicita sin SSN.
Cuándo hacerlo: antes de que el préstamo llegue al cierre, no antes de empezar. Lo ideal es tener la LLC lista en el momento de firmar el contrato de compra, para que la oferta y el título salgan a su nombre desde el principio. Si ya tiene una LLC, se usa esa.
Le orientamos sobre el orden y los documentos; la formación la hace un proveedor de formación de compañías o su asesor legal en EE.UU. Sobre impuestos de la LLC, consulte a su contador: varían según su país y su situación.
- Semana 1Elegir estado y nombreNormalmente el estado de la propiedad. Se verifica que el nombre esté libre.
- Semana 1 a 2Registro y agente registradoEl estado emite el certificado de formación; el agente registrado queda a cargo de la correspondencia oficial.
- Semana 2Acuerdo operativoQuién es dueño (usted, o usted y sus socios) y quién puede firmar por la LLC.
- Semana 2 a 4EINEl número fiscal de la compañía. Para extranjeros sin SSN se tramita por un canal distinto y puede tardar unas semanas; conviene empezar temprano.
- Antes del cierreDocumentos al título y al prestamista del panelCertificado de formación, acuerdo operativo y EIN. La escritura queda a nombre de la LLC.
Tiempos típicos; varían por estado.
Cómo se firma desde su ciudad.
Los documentos de cierre se firman ante un notario reconocido en EE.UU. Hay cuatro maneras; cuál aplica depende del estado de la propiedad, de la compañía de título y del prestamista del panel. Lo coordinamos con la compañía de título con tiempo.
Consulado o embajada de EE.UU.
Firma los documentos ante un funcionario consular en su país. Se pide cita; en algunas ciudades hay espera de semanas, así que se agenda apenas hay fecha de cierre.
Poder notarial (POA) apostillado o legalizado
Firma ante un notario de su país un poder a favor de alguien de confianza en EE.UU. (o de la compañía de título, si lo acepta) y el documento se apostilla o se legaliza en el consulado. Esa persona firma por usted en el cierre.
Notario remoto en línea
Videollamada con un notario autorizado en EE.UU., verificación de identidad con el pasaporte y firma electrónica. Es el camino más rápido, donde el estado de la propiedad lo permite.
Notario local + apostilla
Firma ante un notario de su país y el documento se apostilla (Convenio de La Haya) para que tenga validez en EE.UU. Es común para el poder notarial y algunos documentos de la LLC; los tiempos varían por país.
Cómo llega el dinero
- El pago inicial y los costos de cierre se transfieren por wire a la cuenta de la compañía de título, que los custodia hasta el cierre.
- Le indicamos el monto exacto en dólares con días de anticipación; usted hace la conversión desde su moneda con su banco o su casa de cambio.
- Una transferencia internacional suele tardar de 2 a 5 días hábiles. Se envía con tiempo para que esté acreditada antes de la fecha de cierre.
- Los fondos deben salir de una cuenta a su nombre (o de su LLC) y coincidir con los estados de cuenta del expediente: es la forma de documentar el origen.
Tres reglas para su tranquilidad
- Nunca transfiera fondos a Prestamerica ni a una cuenta personal. Solo a la compañía de título.
- Confirme por teléfono las instrucciones de wire llamando a la compañía de título a un número que usted ya conozca, antes de enviar. Las instrucciones no cambian por correo electrónico.
- Envíe desde su cuenta, no desde la de un tercero. Si parte del pago inicial es un regalo o un préstamo familiar, dígalo desde el principio para documentarlo bien.
Si recibe un correo con instrucciones «nuevas» o «actualizadas» para el wire, no envíe nada: llame primero. Es la estafa más común en cierres inmobiliarios.
Cuatro pasos, unos 30 días.
El proceso es el mismo que para un inversionista en EE.UU., con dos semanas más para la LLC, la firma a distancia y las transferencias.
Su poder de compra
Dígale a Sabia cuánto tiene para el pago inicial y en qué ciudad quiere comprar. Recibe su carta de pre-aprobación para hacer ofertas.
HoyLLC y documentos
Pasaporte, estados de cuenta o referencia bancaria y la formación de la LLC, en paralelo con su búsqueda de propiedad.
Semanas 1 a 3Oferta, avalúo y título
Con el contrato firmado pedimos el avalúo con renta de mercado, abrimos el título y colocamos el expediente con el prestamista del panel.
Semanas 2 a 4Firma en su ciudad y cierre
Consulado, poder apostillado o notario remoto. Los fondos llegan a la compañía de título y la escritura queda a nombre de su LLC.
Alrededor del día 30Los tiempos dependen de la cita consular o del notario, del avalúo y de la transferencia. Para notas por país (México, Colombia, Argentina, Perú, Chile, Venezuela, España), vea la guía para comprar desde su país.
Preguntas de inversionistas extranjeros.
¿Tengo que viajar a Estados Unidos en algún momento?
No. Puede ver la propiedad por video con su agente, firmar en su ciudad y transferir los fondos desde su banco. Muchos inversionistas viajan después, cuando la propiedad ya es suya. Si quiere estar en el cierre, se puede organizar también.
¿La tasa es más alta por ser extranjero?
Puede ser algo distinta a la de un inversionista con crédito en EE.UU., porque el prestamista del panel no tiene historial que consultar; el 30% de pago inicial compensa en parte. Las tres tasas de ejemplo que le muestra Sabia ya reflejan el programa para extranjeros. Son ejemplos, no una oferta: la tasa final depende del DSCR, las reservas y el prestamista del panel.
¿Quién administra la propiedad y cobra la renta?
Normalmente una administradora de propiedades (property manager) local: consigue inquilino, cobra la renta, atiende reparaciones y le deposita el neto en la cuenta de su LLC. Cobra un porcentaje de la renta, que conviene incluir en sus cuentas. No es requisito del préstamo, pero sí lo recomendamos cuando vive fuera.
¿Puedo comprar con mi familia o con socios?
Sí. La LLC puede tener varios dueños; el acuerdo operativo dice qué porcentaje tiene cada uno y quién firma. Cada dueño con participación relevante presenta pasaporte y, según el prestamista del panel, sus propios estados de cuenta. El pago inicial puede venir de varias cuentas, siempre a nombre de alguno de los dueños.
Empiece con su poder de compra y una carta para hacer ofertas.
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