De 2 a 10 propiedades. Un préstamo, un pago, un cierre.
Un préstamo de portafolio (blanket loan) financia varias propiedades de renta bajo un solo contrato. En lugar de cuatro préstamos, cuatro pagos y cuatro cierres, tiene uno. Y el DSCR se calcula sobre la suma de las rentas contra el pago único, así que una propiedad floja la sostienen las demás. Sin declaración de renta (tax returns), a nombre de su LLC.
Lo que significa «uno» en la práctica.
Un préstamo
Un solo contrato cubre todas las propiedades. Cada una se avalúa por separado, pero el monto, la tasa y el plazo son uno. Las propiedades pueden estar en distintas ciudades, y en varios estados según el prestamista del panel.
Un pago
Una sola cuota mensual con capital, interés y, según la estructura, los impuestos y seguros de todas. Una cuenta para las rentas que entran y un pago que sale: la contabilidad se vuelve simple.
Un cierre
Un solo título, un solo juego de documentos y una sola firma, en lugar de repetir costos y trámites por propiedad. En un refinanciamiento del conjunto, los préstamos anteriores se pagan todos ese día.
Cuatro casas, un DSCR: así se calcula.
Cuatro casas de renta con un valor total de $1,200,000, refinanciadas juntas al 70% del valor. Las rentas suman $9,800 al mes; el pago único, con impuestos y seguro, es $7,650. Fíjese en la casa B: sola quedaría ajustada; dentro del portafolio, el conjunto califica cómodo.
| Propiedad | Valor | Renta / mes | Parte del pago | DSCR si fuera sola |
|---|---|---|---|---|
| Casa A | $310,000 | $2,450 | $1,960 | 1.25 |
| Casa B | $285,000 | $2,050 | $1,821 | 1.13 · ajustada |
| Casa C | $340,000 | $2,700 | $2,164 | 1.25 |
| Casa D | $265,000 | $2,600 | $1,705 | 1.52 |
| Portafolio | $1,200,000 | $9,800 | $7,650 | 1.28 · cómodo |
Deslice la tabla hacia los lados para ver todas las columnas.
Con cuatro préstamos individuales, la casa B se evaluaría sola con 1.13: califica, pero con la tasa más alta del grupo o con más pago inicial. En el portafolio, el exceso de renta de la casa D cubre lo que a B le falta, y las cuatro reciben la misma tasa. Esa es la ventaja real: el DSCR se promedia a su favor.
La parte del pago de cada casa es su porción del préstamo ($840,000 repartido según el valor) más sus impuestos y seguro, que en el ejemplo suman $1,920 al mes entre las cuatro.
Cláusula de liberación: vender una sin tocar las demás.
Que las propiedades estén bajo un solo préstamo no significa que estén atadas para siempre. La cláusula de liberación (release clause) dice cómo se saca una propiedad del préstamo cuando usted quiere venderla o refinanciarla sola.
Funciona así: a cada propiedad se le asigna una parte del préstamo desde el cierre, según su valor. Para liberarla, usted paga esa parte más un porcentaje adicional, que en nuestros ejemplos está entre 10 y 20% de lo asignado. El extra reduce el saldo de las demás para que el DSCR del resto del portafolio no baje al perder esa renta.
El dinero sale normalmente de la venta misma: la compañía de título paga el monto de liberación al prestamista del panel y el resto es suyo. El préstamo sigue igual para las propiedades que quedan, con un pago menor.
Dos cosas que conviene preguntar antes de firmar: cuántas propiedades puede liberar sin que el prestamista del panel revise el préstamo completo, y si el periodo de prepago aplica a cada liberación. Las dos vienen en la hoja de términos.
- Parte del préstamo asignada a D
- $185,500
- Porcentaje de liberación (115%)
- × 1.15
- Monto para liberar la casa D
- ≈ $213,300
- Saldo que queda para A, B y C
- ≈ $626,700
- Rentas que quedan
- $7,200 / mes
- DSCR del resto
- ≈ 1.25 · cómodo
Portafolio o préstamos individuales: cuándo conviene cada uno.
Ninguno es mejor en abstracto. El portafolio gana en simplicidad y en DSCR promedio; los individuales ganan en flexibilidad propiedad por propiedad.
| Préstamo de portafolio | Préstamos individuales | |
|---|---|---|
| Cierres y trámite | Uno: un título, un avalúo por propiedad, una firma. Menos costos fijos repetidos. | Uno por propiedad, cada uno con sus costos de cierre y su calendario. |
| DSCR | Sobre el conjunto. Una propiedad floja la sostienen las fuertes; todas reciben la misma tasa. | Cada propiedad por su cuenta. La floja paga más tasa o pide más pago inicial; la fuerte obtiene la mejor. |
| Vender o refinanciar una | Con cláusula de liberación: se paga su parte más un porcentaje extra. | Libre: cada préstamo es independiente; vende una y las demás no se enteran. |
| Administración | Un pago, un estado de cuenta, una fecha. Ideal con 4 o más propiedades. | Varios pagos y vencimientos. Con 2 o 3 propiedades es manejable. |
| Monto mínimo | Suele pedirse un total mínimo para el conjunto y un valor mínimo por propiedad. | Mínimo por préstamo; una propiedad de bajo valor puede no alcanzar sola. |
| Le conviene si | Tiene 4 o más propiedades estables que piensa conservar, o quiere refinanciar todo el conjunto en una sola operación. | Tiene 2 o 3 propiedades, piensa vender alguna pronto, o están en etapas muy distintas (una recién renovada, otra vacía). |
Lo que necesita para un préstamo de portafolio.
Lo mismo que para una propiedad, multiplicado por el número de propiedades, más una estructura clara de quién es el dueño.
Las propiedades
- De 2 a 10 propiedades residenciales de rentaCasas, 2 a 4 unidades, condominios o townhouses. Por encima de 10, o por encima de $2,000,000 en total, un especialista le llama.
- Lista de propiedades (REO schedule)Dirección, valor estimado, renta actual, saldo e impuestos de cada una. Es el primer documento y con él Sabia le da los números del conjunto.
- Contratos de arrendamiento y comprobantes de rentaDe cada propiedad ocupada. Las vacías se evalúan con la renta de mercado del avalúo; demasiadas vacías bajan el DSCR del conjunto.
- Un avalúo por propiedadCon renta de mercado. Se piden todos a la vez para que lleguen en la misma semana.
- Seguro de propietario de rentaUna póliza por propiedad o una póliza de portafolio que las cubra todas; la segunda suele salir más barata.
Usted y su LLC
- Una sola LLC dueña de todasLo normal es que las propiedades del préstamo estén a nombre de la misma LLC. Si hoy están repartidas entre varias o a su nombre, se consolidan antes del cierre; se coordina con el título.
- Reservas de 6 a 12 meses del pago únicoEn el ejemplo, entre $45,900 y $91,800. Pueden estar en cuentas de ahorro, inversión o retiro; en un cash-out, parte del efectivo puede contar.
- Estados de cuenta de los préstamos actualesPara calcular los saldos que se pagan en el cierre, si es un refinanciamiento del conjunto.
- Experiencia como propietario de rentaAlgunos prestamistas del panel la piden para portafolios grandes: basta con demostrar que ya ha tenido propiedades rentadas. Sin W-2, sin declaración de renta, sin verificación de empleo.
Preguntas sobre préstamos de portafolio.
¿Las propiedades tienen que estar en la misma ciudad o estado?
No necesariamente. Varios prestamistas del panel aceptan propiedades en distintas ciudades y en más de un estado; otros prefieren un solo estado. Con su lista de propiedades le decimos de entrada qué opciones aplican. Lo que sí importa es que cada propiedad tenga rentas comparables en su zona.
¿Puedo agregar propiedades al préstamo después?
Por lo general no: el préstamo se cierra con una lista fija. Las propiedades que compre después se financian con un préstamo individual o con un segundo portafolio. Por eso conviene armar el portafolio cuando ya tiene estabilizadas las que quiere incluir.
¿Puedo sacar efectivo (cash-out) de un portafolio?
Sí. Es el uso más común: refinanciar el conjunto hasta el 70 o 75% del valor total, pagar los préstamos anteriores y recibir la diferencia menos costos. El DSCR se revisa con el pago nuevo del conjunto; si queda ajustado, se baja el monto hasta donde las rentas cubran.
¿Qué pasa si una propiedad se queda vacía unos meses?
El pago único sigue igual y las rentas de las demás lo cubren; para eso sirven el DSCR del conjunto y las reservas. Es una de las razones por las que el portafolio da tranquilidad frente a cuatro préstamos separados, donde una vacante deja un pago completo sin renta.
Mándenos su lista de propiedades y le devolvemos el DSCR del conjunto.
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