Lo que ya construyó puede financiar lo que sigue.
Si tiene una propiedad de renta con plusvalía (equity), tiene dos caminos: mejorar el préstamo que ya tiene (rate-and-term) o convertir parte de esa plusvalía en efectivo (cash-out). Los dos califican con la renta de la propiedad, sin declaración de renta (tax returns) ni verificación de empleo.
Dos caminos. Elija por lo que quiere lograr.
El préstamo anterior se paga en el cierre en los dos casos. La diferencia es si usted recibe efectivo o no, y por lo tanto cuánto sube el préstamo nuevo.
Mejorar el préstamo que ya tiene
El préstamo nuevo paga el anterior y los costos de cierre, nada más. Usted no recibe efectivo; recibe mejores condiciones.
Tiene sentido cuando
- Tiene un préstamo de corto plazo, un puente (bridge) o un fix & flip que vence, y quiere pasar a 30 años fijo.
- Su tasa actual es claramente más alta que las de hoy y piensa conservar la propiedad.
- Quiere pasar de un préstamo personal a uno a nombre de su LLC.
- Quiere salir de un pago variable o con globo (balloon) a uno fijo y predecible.
Convertir la plusvalía en efectivo
El préstamo nuevo es mayor que el saldo anterior, hasta 75% del valor de la propiedad. La diferencia, menos costos, es suya en el cierre.
Tiene sentido cuando
- Quiere el pago inicial de la siguiente propiedad sin vender esta.
- Compró en efectivo o con pago inicial alto y quiere recuperar capital.
- Va a renovar la propiedad para subir la renta.
- La renta de hoy cubre con margen el pago nuevo, más alto.
Un cash-out completo, paso por paso.
Una casa de renta que vale $520,000 según avalúo, con un saldo de $210,000. El máximo del préstamo nuevo es 75% del valor. Del préstamo nuevo salen el saldo anterior, los puntos y los costos de cierre; lo que queda es su efectivo.
- Valor según avalúo
- $520,000
- Préstamo nuevo (75% del valor)
- $390,000
- Se paga el préstamo anterior
- − $210,000
- Puntos (1 punto, opción de 7.25%)
- − $3,900
- Costos de cierre estimados
- − $6,600
- Efectivo estimado neto en el cierre
- ≈ $169,500
Efectivo estimado neto: ya descontados el saldo anterior, el punto y los costos de cierre (avalúo, título, registro y gastos de la compañía de título). La cifra exacta sale en la hoja de términos.
Y el DSCR con el pago nuevoPago nuevo de $2,660 de capital e interés más $640 de impuestos y seguro. La renta de $4,200 lo cubre con margen: el cash-out califica.
El DSCR se revisa con el pago nuevo, no con el viejo.
En un cash-out el préstamo sube y el pago también. Lo que el prestamista del panel comprueba es que la renta de hoy cubra ese pago nuevo. Por eso un cash-out grande sobre una propiedad con renta baja puede quedar ajustado aunque el préstamo anterior fuera cómodo.
Si el DSCR nuevo queda ajustado
Se baja el monto del cash-out hasta donde la renta cubra, se toma una opción con más puntos y menos pago, o se usa interés solo. Sabia le muestra las tres salidas con números.
La renta que cuenta
El contrato de arrendamiento vigente o la renta de mercado del avalúo, lo que el prestamista del panel determine. Si la propiedad está vacía, se usa la renta de mercado.
Tiempo de propiedad (seasoning)
En general, para usar el valor del avalúo en un cash-out la propiedad debe llevar un tiempo mínimo a su nombre, medido en meses. Si la compró hace poco, suele usarse el precio de compra. Un rate-and-term tiene menos restricciones de tiempo.
Prepago: qué es y cómo elegirlo.
Casi todos los préstamos DSCR traen una cláusula de prepago (prepayment penalty): si paga todo el saldo durante los primeros años, ya sea porque vende o porque refinancia otra vez, paga un porcentaje del saldo. A cambio, la tasa es más baja que sin esa cláusula.
Lo normal es que sea decreciente: más alto en el primer año, menor cada año, y cero al terminar el periodo. Usted elige el periodo, y el periodo cambia la tasa: más años de prepago, tasa más baja; menos años o ninguno, tasa más alta.
Cómo elegirlo: piense en cuánto tiempo va a conservar este préstamo, no la propiedad. Si planea vender o volver a refinanciar en dos años, un prepago corto le conviene aunque cueste algo más de tasa. Si es una propiedad para conservar, el prepago largo le abarata el préstamo.
Pagar de más cada mes o adelantar una parte del saldo normalmente no activa la cláusula; aplica al pago total anticipado. Las condiciones exactas vienen en la hoja de términos y en los documentos de cierre.
| Ejemplo: prepago 3-2-1 sobre $390,000 | Si paga todo |
|---|---|
| Año 1 · 3% del saldo | ≈ $11,700 |
| Año 2 · 2% del saldo | ≈ $7,700 |
| Año 3 · 1% del saldo | ≈ $3,800 |
| Año 4 en adelante | $0 |
Cifras aproximadas sobre el saldo que iría quedando; también existen periodos de 5 años y opciones sin prepago, con tasa más alta.
Lo que necesita para refinanciar.
Menos que para una compra: la propiedad ya es suya y ya renta. Sin W-2, sin declaración de renta, sin verificación de empleo.
La propiedad
- Avalúo con renta de mercadoDefine el valor (y con él, el 75% máximo del cash-out) y la renta que cuenta para el DSCR.
- Contrato de arrendamiento, si hay inquilinoY el comprobante de los últimos pagos de renta. Si está vacía, se usa la renta de mercado del avalúo.
- Estado de cuenta del préstamo actualPara calcular el saldo que se paga en el cierre. Si no tiene préstamo, la escritura basta.
- Seguro de propietario de renta e impuestos al díaLa póliza vigente y el recibo de impuestos; los dos entran en el pago completo.
Usted o su LLC
- Identificación y documentos de la LLC, si aplicaActa constitutiva, acuerdo operativo y EIN. Si la propiedad está a su nombre y quiere pasarla a una LLC, se coordina con el título.
- Reservas de 6 a 12 meses del pago nuevoEn el ejemplo, entre $19,800 y $39,600. En un cash-out, parte del efectivo que recibe puede contar como reserva, según el prestamista del panel.
- Historial de pagos del préstamo actualLos últimos 12 meses sin atrasos pesan a su favor en la tasa.
- Una consulta de crédito, al finalVer sus números no la requiere. Se hace una sola vez, cuando decide seguir con el expediente.
Preguntas sobre refinanciamiento y cash-out.
Compré la propiedad en efectivo. ¿Puedo sacar un cash-out?
Sí. Es uno de los usos más comunes: recuperar el capital de una compra en efectivo para seguir comprando. Aplica el mismo límite de 75% del valor y el tiempo de propiedad del prestamista del panel; si la compra es reciente, el valor que se usa puede ser el precio que pagó.
¿Cuánto efectivo puedo sacar?
Hasta 75% del valor del avalúo, menos el saldo del préstamo actual, los puntos y los costos de cierre. Y siempre con una segunda condición: que la renta cubra el pago nuevo. Si el 75% deja el DSCR por debajo de 1.00, el monto se ajusta hacia abajo hasta donde la renta alcance.
¿Puedo refinanciar con inquilino dentro?
Sí, y es lo ideal: el contrato de arrendamiento documenta la renta. El avaluador necesita acceso a la propiedad una vez; se coordina con el inquilino. Nadie le pide al inquilino que se mude ni que firme nada.
¿Cuánto tarda y qué pasa con mi préstamo actual?
Unas 2 semanas desde que el expediente está completo; depende del avalúo y el título. Usted sigue pagando su préstamo actual hasta el cierre. Ese día, la compañía de título paga el saldo con el préstamo nuevo y, si es cash-out, le transfiere el efectivo. Si el préstamo actual tiene su propia cláusula de prepago, la incluimos en los números desde el principio.
Vea cuánto efectivo saldría de su propiedad.
Escriba la dirección: Sabia estima el valor, la renta y su cash-out neto con tres tasas de ejemplo. Sin consulta de crédito.